“Vijf huizen hebben we bekeken tijdens de Open Huizen Route. Wat is dit leuk om te doen! Huizen zien er zo anders uit als je erin staat dan op de foto’s op internet. Dit moet iedereen gedaan hebben, al was het maar om erachter te komen wat je echt zoekt.” Aldus een bezoeker van ERA’s landelijke Open Huizen Route, die zaterdag werd gehouden in het hele land. Het principe is simpel: tussen 11 en 3 uur kunnen mensen zonder afspraak te koop staande huizen bekijken, die meedoen aan deze actie.
“Al sinds 2000 doen we dit een aantal keren per jaar,” vertelt directeur Paul van den Putten. “Ooit begonnen omdat huizen zo snel verkochten en je een bezichtiging niet snel genoeg geregeld kon krijgen! Voor een bezichtiging moet namelijk best veel geregeld worden. De verkoper moet zijn huis op orde hebben, de verkopende makelaar moet erbij zijn, in veel gevallen nog een aankopend makelaar en de kijker zelf. Dat zijn vier agenda’s! In 2000 moest je nog snel beslissen, anders was het huis weg. Nu is de situatie anders. Juist omdat het aanbod nu veel groter is, weet je soms niet waar je beginnen moet met kijken. Je hebt simpelweg niet genoeg vrije dagen om alle huizen te bekijken. Dus is een Open Huizen Route ideaal om snel veel huizen te bekijken. Soms lijken huizen op de foto erg mooi, maar vallen ze ‘in het echt’ toch tegen. Soms weet je nog niet precies wat je zoekt, maar krijg je allerlei ideeën door veel huizen te bekijken.”
“Onze Open Huizen Route was wisselend van resultaat. Die enkele uitschieter, het huis waar relatief veel bezoekers komen, was er bij ieder kantoor. Soms 5 tot 10 bezoekers bij één adres! Veel huizen met twee bezoekers en helaas ook een aantal zonder bezoek. Iedere keer is dat zo en het is niet goed te voorspellen waar dat aan ligt. Zeker niet aan het huis. Het huis dat zaterdag zo veel bezoek kreeg, heeft eerder meegedaan en toen kwam er niemand kijken! Tegelijkertijd is het zo dat als je niet meedoet, je in ieder geval geen extra aandacht krijgt. Deze week worden alle bezoekers nagebeld om te horen of zij een vervolg willen geven aan hun huizentocht. Wij doen er alles aan om kijkers met onze te koop staande huizen in contact te brengen.”
ERA-makelaars organiseren vier keer per jaar een landelijke Open Huizen Route. U vindt meer informatie over de Open Huizen Route op www.era.nl/openhuizenroute of www.facebook.com/ERAOpenHuizenRoute.
ERA-makelaars zijn actief op 235 plaatsen in Nederland en België.
UITSCHIETERS BIJ OPEN HUIZEN ROUTE
juni 20th, 2011 by sandralopulalanHoe word ik optimaal geïnformeerd over mijn nieuwe huis?
juni 6th, 2011 by sandralopulalanHet zou een misverstand zijn om te verwachten dat het jaren dertig huis dat u koopt in nieuwstaat verkeert op het moment van levering. Als u een nieuw huis koopt, mag u inderdaad verwachten dat de technische omschrijving correct is. Maar als u een bestaand huis koopt, is het logisch dat de huidige (en andere vorige) bewoners sporen achter zullen laten. Niet voor niets noemt men in de Verenigde Staten een bestaand huis ook wel een used home, een gebruikt huis. Elk gebruik leidt tot slijtage.
Het is uw eigen verantwoording om bij “gebruikte” huizen zonodig zelf onderzoek te (laten) verrichten, bijvoorbeeld door het laten uitvoeren van een keuring. U heeft als koper een wettelijke onderzoeksplicht.
Uit de mededelingsplicht van de verkoper vloeit echter wel voort, dat hij u informeert over zaken die voor u relevant zijn. Daarvoor is het uiteraard noodzakelijk dat de verkoper of diens makelaar op de hoogte zijn van wat voor u van belang is. Als u vertelt ‘ik speel graag trompet’ en de verkoper weet dat de buren in de nachtdienst werken en dus overdag slapen, moet hij u dat vertellen. Dus hoe duidelijker u maakt wat u wel en niet wilt, des te concreter u gebruik kunt maken van de informatieplicht van de verkoper.
Voorts hangt het ervan af wat de verkoper en diens makelaar bekend is. Wat men niet weet, kan men niet melden. Misschien vraagt u zich af of het veldje verderop nog bebouwd gaat worden? Zolang niet bekend is dat de bestemming van het veldje gewijzigd wordt, zal het antwoord zijn: voor zover wij weten zal het zo blijven. Maar als later een nieuw bestemmingsplan toch leidt tot bebouwing van dat veldje, dan kunt u de verkoper niet aanspreken. U kunt dat alleen doen als u kunt aantonen dat hij wel degelijk op de hoogte was van de wijziging. De bewijslast ligt dan bij u.
Wie is er aansprakelijk voor fouten bij de bouwkundige beoordeling?
mei 31st, 2011 by sandralopulalanU moet erop kunnen vertrouwen dat uw adviseurs u correct voorlichten, of het nu een makelaar (ook en misschien wel juist de makelaar van de verkopende partij) is of een bouwkundige die voor u een keuring verricht. Zoals gemeld zal een makelaar mede om die reden bij twijfel iemand inschakelen die er meer vanaf weet. Een makelaar kan namelijk aangesproken worden voor fouten die hij bij de advisering maakt, indien die leiden tot schade bij zijn cliënt.
Datzelfde mag u ook verwachten als u zelf een bouwkundige inhuurt voor een keuring, al dan niet via bijvoorbeeld uw aankopend of verkopend makelaar of de Vereniging Eigen Huis. Soms wordt echter in de kleine lettertjes van de opdrachtbevestiging aansprakelijkheid uitgesloten. Het is van belang daarop te letten. Toch is de realiteit weerbarstig.
Het gaat hier namelijk om het begrip “fouten”, oftewel zaken die bij een correct uitgevoerde bouwkundige inspectie geconstateerd hadden moeten worden of die verkeerd zijn beoordeeld. Het ligt ingewikkelder als gebreken moeilijker te ontdekken waren of onzichtbaar ten tijde van de keuring. We komen dan op het gebied van de ‘verborgen gebreken’. In zo’n geval rijst de vraag: had dit bij een normale inspectie in een beperkte tijd ontdekt kunnen worden? Een dergelijk geschil kan uitlopen op kostbare en langdurige juridische procedures.
Realiseert u zich wel dat als u daadwerkelijk uw makelaar of bouwkundige aansprakelijk kunt stellen, dat die de schade ook moet kunnen betalen. Controleer daarom vooraf of de betrokkene een beroepsaansprakelijkheidsverzekering heeft.
Hoe krijg ik een indruk van de bouwkundige staat van een huis?
mei 20th, 2011 by sandralopulalanAls er een scheur in de muur zit, kan iedereen dat zien. Maar alleen met bouwkundig inzicht kan vastgesteld worden waardoor die scheur is ontstaan en of dat ernstig is of niet. Vanzelfsprekend roept die scheur de vraag op of er wellicht gebreken zijn die niet zichtbaar zijn. Het is daarom zeker geen overbodige luxe om het bouwkundig oordeel van uw aankopend makelaar ter harte te nemen.
Een makelaar ziet ontzettend veel huizen van velerlei bouwstijlen en in allerlei prijsklassen. Hij heeft ervaring met het beoordelen van bouwkundige problemen. Als u een aankopend makelaar inschakelt, mag u dus verwachten dat hij u over de bouwkundige aspecten kan inlichten. De volgende stap is dat er een indicatie van eventueel achterstallig onderhoud wordt gegeven. Tenslotte zal hij een goede inschatting moeten kunnen maken van eventuele herstelkosten. De kosten daarvan zijn uiteraard afhankelijk van wie eventuele werkzaamheden uitvoert (zelf, klusser of aannemer) en de gebruikte materialen.
Niet alle makelaars zijn ook bouwkundig specialist. Voor alle zekerheid zou u kunnen overwegen een aankoopkeuring van het huis te laten uitvoeren. Veel keurmeesters kunnen tegenwoordig ook een zogeheten EPA (Energie Prestatie Advies) geven. Dit advies geeft u een indruk van het energieverbruik bij gemiddeld gebruik en de daarmee samenhangende kosten.
Allemaal zaken die u zich goed moet realiseren alvorens tot aanschaf van een huis over te gaan.
In welke mate drukt achterstallig onderhoud de waarde van een huis?
mei 9th, 2011 by sandralopulalanHet hangt sterk van de marktomstandigheden af wat het effect is van achterstallig onderhoud op de waarde van een huis. Staan er twee gelijksoortige huizen in dezelfde buurt te koop voor nagenoeg dezelfde vraagprijs, waarvan er één achterstallig onderhoud heeft, dan zal bijna altijd voor dat beter onderhouden huis worden gekozen. Is dat huis met achterstallig onderhoud het enige dat in de buurt te koop staat, dan verandert dat de zaak. Het hangt het er dan van af hoe graag u dat huis wilt hebben.
In een willige markt, waar meerdere kopers zich aandienen, wordt minder kritisch gekeken naar negatieve factoren. Als er makkelijk wordt gefinancierd door de banken, is achterstallig onderhoud niet altijd een bezwaar. In de huidige markt, waar banken juist zeer strikt zijn met financieren, kan dit wel degelijk een dealbreaker zijn.
De waarde van een woning met achterstallig onderhoud is overigens niet te berekenen door van de waarde van een goed onderhouden huis de opknapkosten af te trekken. Normaliter is het waardedrukkende effect kleiner dan de omvang van die kosten. Het vraagt per geval gespecialiseerde marktkennis om de juiste invloed vast te stellen.
Taxatierapporten zijn in eerste instantie met name bedoeld voor het vaststellen van de waarde van de woning. Achterstallig onderhoud staat er doorgaans niet uitvoerig in vermeld, tenzij de woning een bouwval is. Soms verlangt de bank een nader bouwkundig rapport om inzicht te krijgen in eventuele verbouwingskosten. Aan de hand daarvan hoopt de bank te kunnen beoordelen of de financieringsbehoefte juist is. Dat kan er toe leiden dat u bij het krijgen van een geldlening tevens de verplichting krijgt opgelegd om het achterstallig onderhoud weg te werken.
Het is daarom altijd verstandig rekening te houden met achterstallig onderhoud, zeker als de herstelkosten een groot bedrag uitmaken. Probeer het in ieder geval in uw biedprijs te verwerken, liefst in overleg met uw makelaar. Bent u eigenaar van een huis met verhuisplannen, wees dan niet te zuinig met het onderhoud, omdat u toch gaat verhuizen. Zeker in deze markt, waarin veel aanbod is, wilt u geen kopers afstoten vanwege achterstallig onderhoud! Juist omdat u verhuisplannen hebt, wilt u uw huidige huis goed onderhouden. Des te duidelijker maakt u het verschil met andere huizen waarmee u gaat concurreren tijdens de verkoop.
Hoe weet ik wat een normaal huis aan onderhoud kost?
mei 2nd, 2011 by sandralopulalanHet bezit van een eigen huis geeft ook de verantwoordelijkheid het huis te onderhouden. Met de aanschaf van het huis bent u er nog niet. U zult jaarlijks een potje moeten aanleggen voor onderhoud en reparaties. Als vuistregel wordt doorgaans aangenomen dat het onderhoud van een eigen woning (die in uitstekende staat verkeert) circa 1% van de waarde per jaar kost. Als een huis € 200.000,- kost is dat dus € 2.000,- per jaar. U heeft hier uiteraard zelf veel woonplezier van, maar het is ook verstandig met het oog op eventuele verkoop om het huis goed te onderhouden. Zo spreidt u de kosten voor uzelf, maar bouwt u aan de waarde voor later.
De werkelijke onderhoudskosten kunnen echter sterk afwijken van die vuistregel. Denk aan een huis met achterstallig onderhoud, of omdat het huis extra onderhoudsgevoelig is, of als er ernstige gebreken zijn. Dan kunnen er kort na aankoop hoge extra kosten nodig zijn, soms oplopend tot tienduizenden euro’s. Daarnaast is het natuurlijk de vraag of u zelf veel onderhoud kunt verrichten of dat u hiervoor professionals wilt inhuren. De kosten van bouwmaterialen verschillen natuurlijk ook, afhankelijk van uw persoonlijke voorkeur en budget.
Een koper kan een globale schatting van herstel- en onderhoudskosten laten maken door een bouwkundig onderzoek te laten verrichten.
Makelaars die extra diensten bieden zoals ERA-makelaars zullen hun kopende cliënt adviseren een bouwtechnische keuring te laten uitvoeren met opgave van eventuele herstelkosten. Bovendien biedt een ERA Garantie in dit geval ook nog eens dekking tegen onverwachte mankementen aan goed werkende mechanische onderdelen van het huis in het eerste jaar na aankoop. Indien de makelaar twijfelt, kan hij in overleg met zijn cliënt bepalen of alsnog nader bouwkundig onderzoek al dan niet gewenst is.
Verkijkt u zich niet op de kosten van onderhoud! Een goede adviseur zal u hier zeker op wijzen voordat u tot aanschaf over gaat.
Waar let ik op als ik een huis bezichtig, al dan niet samen met mijn makelaar?
april 11th, 2011 by angelavaneeHet is heel persoonlijk of de indeling en uitstraling van een woning bij u passen. Daar let u zelf vooral op. Maar daarbij moet u niet vergeten naar concrete zaken te kijken, zoals:
• Is er genoeg ruimte zowel voor de huidige als toekomstige omstandigheden? Opgroeiende kinderen die samen slapen zullen bijvoorbeeld later een eigen kamer willen.
• Past de indeling bij uw wensen? Een aparte hobbykamer of een bijkeuken kan leuk zijn, maar wat betekent dat voor u als het ten koste gaat van ruimte elders?
• Is er genoeg bergruimte?
• Moet er apparatuur (c.v. e.d.) worden vervangen?
• Is de zonligging zoals u die wenst? Houd er ook rekening mee dat kamers op het noorden veel moeilijker te verwarmen zijn dan kamers op het zuiden, zeker als de thermostaat voor de c.v. zich ook in zo’n kamer op het zuiden bevindt.
• Beantwoordt de tuin aan uw verwachtingen, is die geschikt voor uw gezin (als er ook honden en spelende kinderen zijn moet de tuin niet vol staan met kwetsbare sierplanten).
• Hoeveel onderhoud en opknap zal er direct na de koop nodig zijn?
• Past uw huidige meubilair in dit huis en past uw auto in de garage?
Als u uw eigen makelaar hebt, zult u verder niet anders hoeven te doen dan uw makelaar het woord te laten doen, goed letten op zijn vragen en aanwijzingen en uw wensen via hem kenbaar maken. Dan kan er eigenlijk niets fout gaan.
Zonder makelaar wordt het een ander verhaal. Dan moet u bijvoorbeeld ook zelf het onderhoud proberen te beoordelen, want dat kan een grote extra kostenpost worden. Dan moet u ook precies weten wat u moet vragen en wat u moet vertellen om optimaal gebruik te kunnen maken van de informatieplicht van de verkoper.
Kijk uitgebreid maar beoordeel nuchter. Ook al bent u razend enthousiast, toon dat niet te nadrukkelijk voordat u de deur uit bent, het vermindert uw kansen bij de onderhandelingen.
Wanneer moet ik een afspraak maken voor een bezichtiging?
maart 31st, 2011 by angelavanee
Een bezichtiging is voor alle betrokken partijen een tijdrovende aangelegenheid en die tijd moet dan ook efficiënt benut worden. Het is sowieso verstandig, als u bijvoorbeeld een advertentie ziet van een huis, niet meteen de telefoon te pakken om een afspraak voor een bezichtiging te maken. Bezichtigingen moeten als het goed is het sluitstuk zijn van uw oriënteringsfase.
Soms is het beter eerst eens in de omgeving van de woning rond te kijken. Als u van ver moet komen kan het handig zijn als u tegelijk vergelijkbare woningen in de buurt kunt bekijken. Woningen dus die op een of andere manier passen bij uw wensenlijstje en financiële mogelijkheden. Dat vergroot uw objectiviteit en vermindert de kans op een miskoop.
LENTE ROEPT HUIZENKIJKERS.
maart 28th, 2011 by angelavanee
“Het was een race tegen de klok, maar we hebben zes huizen kunnen zien. Reuze handig zo’n Open Huizen Route, want geen geregel van tevoren. Je loopt ergens naar binnen en als je het niets vindt, draai je meteen weer om. Sommige huizen waren in het echt veel mooier dan op de foto’s op internet. Andere huizen vielen een beetje tegen. Die leken kleiner of lagen ongunstig voor ons. Dat was weer een argument waarom je altijd zelf moet gaan kijken en niet alleen op de foto’s af moet gaan.” Een reactie van een Open Huizen Routebezoeker, die net klaar is met kijken. Afgelopen zaterdag was de landelijke Open Huizen Route bij de ERA-makelaars. De meeste overige makelaars deden ook mee in het land. U vindt het woningaanbod op www.era.nl.
Sandral Lopulalan, directeur van ERA Nederland NV, merkt op dat de kooplust bij het publiek weer toeneemt. “Eigenlijk is de belangstelling voor het kopen van een huis nooit echt helemaal weg geweest. Alleen was er de laatste tijd onzekerheid over de economie, waardoor mensen langer wachtten. Daardoor liep het aanbod op. Bovendien zijn de regels voor financiering sinds januari veel strenger geworden, waardoor mensen soms in een laat stadium de koop alsnog niet rond krijgen. Niettemin doen wij er alles aan om mensen toch in staat te stellen een huis te kopen.
De belangstelling voor de huizen was dit keer groter dan de vorige keer. De mensen kwamen niet alleen uit de omgeving, maar uit alle delen van het land. Sowieso zien we dat eigenlijk weinig buren uit nieuwsgierigheid komen kijken. Die hoeven deze dag niet af te wachten om even binnen te kijken natuurlijk. Het beeld van “gluren bij de buren” zien wij in de praktijk dus helemaal niet. Wel zie je dat de eerste indruk de belangrijkste is. Hoe beter het huis tot zijn recht komt, des te groter de kans dat mensen terug willen voor een uitgebreide bezichtiging. Tijdens de Open Huizen Route wordt er ook niet bezichtigd, maar veeleer een flitsbezoek gebracht. Zie het als een soort speeddate, waarin mensen kort het huis bekijken om te zien of het een vervolgbezoek waard is.”
ERA organiseert als sinds 2000 landelijke Open Huizen Routes. ERA-makelaars zijn actief op 235 plaatsen in Nederland en België.
——————————————————————————–
Welke milieueisen kunnen van belang zijn bij het zoeken naar een huis?
maart 24th, 2011 by angelavanee
Een drietal milieueisen zijn wettelijk geregeld: vervuilde grond, olietanks in de grond en asbest. Zo is in principe de eigenaar van de grond verantwoordelijk voor eventuele vervuiling van de grond, ook al is dat door anderen veroorzaakt. In dit laatste geval mag je als eigenaar dan wel voor eigen rekening proberen om de schade op de veroorzaker te verhalen.
Sinds 1987 zijn gemeenten verplicht de grond die wordt uitgegeven voor gesubsidieerde woningbouw te laten onderzoeken. Dat betekent meestal ook dat koopwoningen vanaf die datum in nieuwbouwwijken op schone grond staan. Voor oudere woningen blijft het echter zaak aandacht aan dit punt te schenken: zijn er geruchten in de buurt over vervuiling, wat weet de verkoper ervan? Vraag daar ook naar bij de gemeente. Zonodig zou voor eigen rekening een grondonderzoek kunnen worden uitgevoerd aan de hand van een grondmonster.
Ook voor niet meer gebruikte olietanks geldt een wettelijke verplichting, namelijk om ervoor te zorgen dat die worden verwijderd. Nog steeds zitten er bij veel huizen tanks in de grond, daterend van de periode dat we nog niet op aardgas waren aangesloten. De meeste ervan zijn de afgelopen jaren onschadelijk gemaakt, mede gestimuleerd door gemeentelijke subsidies. Het blijft echter een aandachtspunt.
Vooral woningen van voor 1985 kunnen nog een ander milieuprobleem hebben: asbest. Tot die tijd werd asbest veel toegepast in de bouw omdat het goedkoop was en uitstekende isolerende en brandwerende eigenschappen had. Eind jaren zeventig bleek dat er microscopisch kleine deeltjes uit asbest vrij konden komen die bij inademing kankerverwekkend zijn. De aanwezigheid van asbesthoudende materialen moet bij verkoop overigens door de verkoper gemeld worden. Het is echter denkbaar dat die verkoper het echt niet weet. Een eigen onderzoek kan bij twijfel nuttig zijn.
Informatie over deze onderwerpen is te downloaden vanaf www.vrom.nl.
Asbest: > dossier gezondheid en veiligheid > asbest > publicaties.
Bodemverontreiniging: > dossier bodem > bodembeleid.
Olietanks: > dossier bodem > ondergrondse opslagtanks (BOOT).
