De wet bepaalt dat ‘de koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien’. Met ‘de zaak’ wordt in ons geval de woning bedoeld.

Een woning dient dus geschikt te zijn om er in te kunnen wonen. En als er nog andere zaken als normaal gelden, of zijn afgesproken tussen de partijen, ook dan moet de woning daaraan voldoen.

In een ander artikel is voorgeschreven dat de woning vrij dient te zijn van alle bijzondere lasten en beperkingen, met uitzondering van die welke de koper uitdrukkelijk heeft aanvaard. Concreet betekent dit dat de verkoper op tijd, dus voordat de koop tot stand komt, alle dingen moet melden die een gemiddelde koper als een bezwaar ziet. Dit wordt meldingsplicht of mededelingsplicht genoemd, en ook wel informatieplicht. Als deze melding niet gebeurt kan de koper de verkoper gewoonlijk aanspreken voor schadevergoeding. Daarnaast kan de koper maar beter aan de verkoper vertellen wat hij speciaal van de woning verwacht, bijvoorbeeld dat hij er een praktijk in wil beginnen, of een grote uitbouw in de tuin plaatsen, zodat de verkoper hem tijdig kan waarschuwen als dat bij zijn weten zal worden geweigerd door de gemeente.

Nog iets meer over die lasten en beperkingen die de verkoper zal moeten melden aan de koper. Die kunnen bestaan uit rechten (van anderen, zoals buren) en verplichtingen (van de eigenaar) die voor de koper onaangenaam zijn. Denk bijvoorbeeld aan een verplichting om de woning bij verkoop eerst aan te bieden aan inwoners van dezelfde gemeente.

Een bijzondere verkoopregulerende bepaling is het ‘Voorkeursrecht Gemeenten’. Dat houdt in dat de woning bij voorgenomen verkoop eerst aan de gemeente moet worden aangeboden. Als de gemeente niet koopt mag het de markt op. Zo’n voorkeursrecht geldt voor de daartoe door de gemeente aangewezen wijken, meestal stadsvernieuwings- of zg. aandachtsgebieden. De bedoeling ervan is om speculatie met de grond effectiever tegen te kunnen gaan.

Andere beperkingen kunnen schuilen in erfdienstbaarheden of servituten. Dit zijn zakelijke rechten op de grond van iemand anders. Het ‘recht van overpad’ is het bekendste voorbeeld. Maar een erfdienstbaarheid kan nog veel meer betreffen: een verbod bijvoorbeeld om het uitzicht of lichtinval vanaf een naburig erf te beperken en dus een verbod om hoge begroeiing of een muur e.d. te plaatsen. Dit zijn zaken die je ongevraagd moet melden.

Maar er is nog veel meer dat in aanmerking komt om aan de koper te melden, bijvoorbeeld vervuilde grond, een olietank in de tuin, bouwkundige gebreken etc. Je hoeft echter niet zomaar alles te vertellen. Je hoeft bijvoorbeeld niet te waarschuwen voor gebreken die de gegadigde zelf eenvoudig kan zien. De koper heeft ook een eigen onderzoeksplicht. Wèl moet je naar waarheid antwoorden op gerichte vragen van de koper. Dus als die vraagt of het rustig wonen is mag je dat niet bevestigen als je weet dat de buurman bijna dagelijks op een drumstel oefent. Verder hoef je alleen te vertellen wat je weet. Je mag dus antwoorden ‘ik weet het niet’ – maar alleen als dat waar is. Het is niet jouw taak van alles uit te zoeken, want dat blijft toch vooral de taak van de koper.